О ранее возникших правах и ранее учтенных объектах недвижимости
Ранее возникшим считается право, которое возникло до 31 января 1998 года, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это установлено частью 1 статьи 69 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
Право собственности, возникшее до вышеуказанной даты, считается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Следовательно, в обязательном порядке регистрировать его не нужно. Однако правообладатель, согласно части 1 статьи 69 Закона о регистрации, может зарегистрировать его по своему желанию.
Например, если собственник объекта недвижимости захочет его продать, то потенциальному покупателю он не сможет подтвердить свое право собственности на этот объект. При отсутствии государственной регистрации не получится предоставить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую наличие его права собственности, так как сведения о регистрации в ЕГРН отсутствуют! В связи с этим государственная регистрация ранее возникшего права обязательна в том случае, если предстоит совершить сделку с недвижимостью, права на которую у правообладателя возникли до 31.01.1998г. Например, правообладатель объекта намерен заключить договор купли-продажи или договор аренды (часть 3 статьи 69 Закона о регистрации). В этом случае государственная регистрация производится одновременно с регистрацией перехода права на объект недвижимости либо с регистрацией сделки. Для этого дополнительно заполняется еще одно заявление.
Можно зарегистрировать ранее возникшее право заблаговременно.
Какие документы устанавливают или подтверждают ранее возникшее право на ранее учтенный объект недвижимости? К таковым документам относятся:
- документ (копия документа, заверенная в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающий или подтверждающий право на объект недвижимости;
- документ, указанный в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (для земельных участков);
- выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).
- технический паспорт объекта недвижимого имущества, изготовленный до 01.01.2013г. (для зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства);
- иной документ, подтверждающий ранее осуществленные государственный учет или технический учет, иная документация о ранее учтенном объекте недвижимости (например, выписка из похозяйственной книги, содержащая сведения о жилом доме);
- межевой план, технический план. До 1 марта 2025 года межевой план представлялся только для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном лесном участке. После 1 марта 2025 года внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном земельном участке осуществляется при наличии межевого плана, внесение сведений о ранее учтенном здании, сооружении, объекте незавершенного строительства, помещении, машино-месте – при наличии технического плана (за исключением случаев, указанных в частях 5.1, 8.1 статьи 69 Закона о регистрации в редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу 01.03.2025г.).
Государственная пошлина за внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости не уплачивается.
Автор: Ведущий специалист-эксперт, государственный регистратор Илькив Яна Валерьевна
17 октября 2025 года